Acheter une maison peut être un parcours du combattant, surtout quand des clauses juridiques complexes entrent en jeu. L’une de ces clauses, la clause d’inspection 8.1 souvent mal interprétée, s’est avérée être une épine dans le pied de nombreux acheteurs immobiliers. Penchons-nous sur cette clause, souvent mal comprise, et examinons les conséquences pour ceux qui ne sont pas au fait de ses subtilités.

 

La portée de la clause 8.1 est assez spécifique, limitant son application à des situations bien précises. Tout d’abord, afin qu’elle puisse être valable pour le retrait de l’acheteur, il doit y avoir un problème majeur, donc un problème dont la résolution vous coûterait très cher à résoudre, et ce, toujours en fonction du prix initial de la maison.

 

Cependant, la véritable importance réside dans les conditions supplémentaires qu’elle impose. Il est crucial que le problème soit unique, et non une accumulation de pleins de petites choses. Ce problème doit être découvert uniquement lors d’une inspection, éliminant ainsi toute information déjà mise sur la table et ainsi connue de l’acheteur dans la déclaration du vendeur, par exemple. Le problème ne doit pas être visible par l’acheteur avant l’inspection, ce qui veut dire que l’acheteur ne pouvait le le vérifier autrement qu’en passant par le processus d’inspection, sans quoi il n’aurait pas pu le déceler.

 

Par ailleurs, cela doit prendre en raison de l’âge ou de l’état général de la maison, par exemple, si on achète une maison 1980, on ne peut pas s’attendre à ce que le drain français soit encore fonctionnel. De même que si on achète une propriété à 200 000$, on ne peut pas s’attendre que celle-ci soit en superbe condition. Il ne peut pas non plus résulter d’un simple manque d’entretien régulier (l’exemple le plus fréquent: le calfeutrant), mais doit plutôt être quelque chose d’anormal. Les tribunaux interprètent cette clause de manière stricte, et il est crucial de comprendre ces subtilités pour éviter des recours de la part du vendeur.

 

Malheureusement, beaucoup d’acheteurs se retrouvent encore aujourd’hui mal conseillés par leur courtier immobilier, les conduisant à retirer leur promesse d’achat sur des croyances erronées. Les tribunaux, dans la plupart des cas, ont accordé un jugement favorable du côté des vendeurs, entraînant des recours en dommages-intérêts pour bris de contrat (plus régulièrement) ou en passation de titre (obligation d’acheter la propriété).

 

L’issue de ces litiges laisse souvent les acheteurs perplexes et mécontents, surtout lorsque leur courtier les avait rassurés quant à la légitimité de leur retrait suite à l’inspection. Le récent passage d’un marché de vendeurs à un marché équilibré a augmenté l’apparition de ce problème. Dans un marché de vendeurs, les propriétés étaient facilement revendues sans grande conséquence financière, mais tout cela change dans un marché plus équilibré. Les vendeurs peuvent désormais subir des préjudices importants en raison de retraits illégaux des acheteurs. Par exemple, un vendeur qui perd 50 000$ suite à un retrait injustifié d’un acheteur pourra entamer des recours contre lui en dommage et intérêts et lui réclamer la somme perdue.

 

Il est temps que la pratique immobilière s’aligne sur les attentes des tribunaux en ce qui concerne la clause 8.1. Il est crucial de cesser de considérer cette clause comme une porte de sortie facile et d’éviter les négociations agressives qui n’ont pas lieu d’être après une inspection. Les acheteurs doivent être pleinement informés des implications de cette clause avant de déposer une promesse d’achat sur une propriété. Rappelons qu’une promesse d’achat demeure contractuelle.

 

En conclusion, la clause d’inspection peut se révéler être un véritable piège pour les acheteurs immobiliers si celle-ci est mal interprétée ou qu’il se fie aux conseils de leurs proches qui ne connaissent pas la jurisprudence. Il est essentiel de comprendre les conditions qui la régissent et d’éviter de s’appuyer sur elle comme un moyen simple de se retirer d’une transaction. Les tribunaux ont clairement établi leur interprétation et il est temps que la pratique immobilière s’aligne sur ces normes pour garantir une transaction équitable pour toutes les parties impliquées.

 

En résumé, pour se désister d’une inspection en bâtiment en toute légalité, il faut s’assurer de respecter les critères suivants* :

 

• Un problème majeur coûtant très cher à réparer en proportion du prix de vente ;
• Un seul grave problème et non pas une accumulation de plusieurs petits problèmes ;
• Connu par l’entremise de l’inspection ;
• N’était pas déjà dénoncé avant l’inspection (par la DV, par la fiche descriptive, par des documents et informations rendus accessibles par le vendeur, etc.) ;
• Ne pouvait pas être visible par l’acheteur avant l’inspection ;
• N’était pas vérifiable par l’acheteur autrement que par l’inspection ;
• N’était pas prévisible compte tenu de l’âge et de l’état général de l’immeuble ;
• N’est pas de l’entretien normal, mais au contraire quelque chose d’anormal.

*Source: Isabelle Sirois, avocate en droit immobilier