Une transaction immobilière est pour plusieurs un grand saut qui implique plusieurs centaines de milliers de dollars. C’est aussi un processus qui laisse place à beaucoup d’émotions. Malheureusement, cela peut laisser ouverture à l’inexpérience de plusieurs et la possibilité de fraude ou tromperie, notamment sur les sites de vente par le propriétaire.

 

20 avril 2021

Mathieu et moi avons déniché une belle petite maison toute neuve, construction 2020, à prix abordable (pour le marché actuel) sur un site de vente par le propriétaire. J’appelle le propriétaire et il me mentionne avoir déjà une offre acceptée. Je lui laisse donc mes coordonnées pour me rappeler si jamais la promesse d’achat tombe à l’eau.

 

23 avril 2021

Je reçois un appel pour me dire que les précédents acheteurs n’ont pas passé au financement. Je lui dis que nous y serons dans 1h pour une visite (il faut se grouiller dans ce marché). Finalement, on se rencontre à la résidence de Sainte-Hippolyte à midi.

 

Un monsieur d’un certain âge et son fils débarquent d’un vieux camion pickup diesel trop bruyant. Le classique entrepreneur du Nord. Jusqu’à ce moment-là, ça va. On fait le tour et la maison semble être en parfait état. Après avoir questionné le vendeur, nous avons compris que le monsieur l’avait bâti en auto-construction et qu’il avait déménagé il y a quelques semaines pour « des raisons personnelles » et qu’il voulait la vendre rapidement. Il me mentionne qu’il a déjà un notaire pour faire la transaction rapidement et qu’il ne veut pas attendre plus longtemps pour prendre notre notaire…

 

Malgré nos interrogations, nous décidons de lui faire une offre d’achat en après-midi avec un délai de réponse jusqu’à 20h00 le même soir.

 

Il est minuit, aucun signe de vie malgré les suivis…

 

RED FLAG 1: Auto-construction avec délai très court entre la construction et la revente. Ceci peut exiger une licence RBQ (ce qu’il n’avait pas) et la vente peut être assujettie à la TPS et TVQ.

 

RED FLAG 2: Le client mentionne que c’est pour des raisons personnelles sans plus de détail. Je me doutais que ce n’était pas pour des raisons commerciales 😉

 

RED FLAG 3: Le client souhaite conclure rapidement la transaction avec son propre notaire et n’est pas ouvert à prendre le mien. Il propose de payer les frais de notaire (vous comprendrez que c’est à son avantage).

 

24 avril 2021

Vers midi le lendemain, je reçois l’appel entre 2 visites de propriété pour me dire qu’il accepte l’offre, mais il ajoute que la vente est faite sans garantie légale ce qui n’était pas préalablement mentionné dans la fiche descriptive de la propriété. La maison est neuve, mais il veut vendre sans garantie légale (…). Je lui donne tout de même rendez-vous à 10:30 le 25 avril pour conclure l’offre d’achat écrite à la résidence.

 

J’ai donc vite compris ce qui se cachait derrière (par chance, je réalise plusieurs transactions immobilières par mois). Alors, je comprends qu’il a construit l’immeuble dans le but de la revendre et puisque la maison n’a jamais été habitée, la propriété devrait donc être assujettie à la TPS et la TVQ à la vente. Il veut qu’on utilise son notaire pour que cela ne soit ni vu ni connu et qu’il puisse éviter de remettre les taxes.

 

Je fais mes recherches sur la propriété et l’historique du terrain et je me prépare pour la rencontre, afin de NOUS protéger dans la transaction comme je l’aurais fait pour des clients-acheteurs.

 

RED FLAG 4: Vente sans aucune garantie légale, malgré que la construction vient de se conclure, il y a seulement 6 mois.

 

25 avril 2021

C’est le jour J. Je sors mes formulaires et l’historique de la propriété et du terrain. Monsieur et son fils commencent à être réticents et ne veulent pas utiliser les formulaires obligatoires de l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec) et exigent que l’offre utilisée soit celle préalablement rédigée par un « supposé » notaire.

 

Ma réaction

 

Après une série d’argumentations, je finis par les convaincre. Je les avise qu’on doit remplir la déclaration du vendeur, un froid s’installe à nouveau.

 

« Est-ce vraiment obligatoire? »

 

« Oui Monsieur, depuis le 1er juillet 2012, la déclaration du vendeur est obligatoire. »

 

…

 

Voyant noir sur blanc leur coup monté, je leur mentionne qu’à la section « Autres déclarations et condition » de la promesse d’achat, je vais devoir ajouter la clause suivante pour nous protéger:

 

« Toutes taxes applicables sur la propriété (TPS/TVQ) découlant de la vente de l’immeuble située au [adresse de la propriété] sera à l’entière responsabilité du vendeur. Le vendeur déclare avoir habité l’immeuble. »

 

Il refuse catégoriquement l’ajout de la clause. Je refuse de finaliser la transaction.

 

La tension monte et il déchire tous les papiers, le tout accompagné de plusieurs propos dont je vous épargnerai. Vous savez tout comme moi que s’il n’avait rien à se reprocher, il aurait tout simplement accepté de signer les papiers.

 

RED FLAG 5: Il ne souhaite pas utiliser les formulaires obligatoires de l’OACIQ, mais exige d’utiliser son propre document « personnalisé ». À son avantage bien sûr.

 

RED FLAG 6: Il se fâche lorsqu’il comprend que nous avons compris son jeu.

 

Morale de l’histoire

Après plusieurs recherches effectuées auprès de plusieurs instances, on constate que Monsieur autoconstruit des maisons sans détenir de licence RBQ et sans payer la TPS et la TVQ en vendant par lui-même sur la plateforme populaire de vente immobilière sans intermédiaire. Il propose de payer les frais de notaire pour rendre l’offre d’autant plus alléchante.

 

Malgré le fait que le vendeur disait qu’il l’avait habité environ 6 mois, la maison était trop en parfait état pour vraiment y avoir déjà habité. Tout était intact, même pas une grafigne ou un trou dans un mur. La câblodistribution n’était même pas rendue. Il ne doit pas avoir passé Noël seul, en pleine pandémie de COVID-19, en regardant le plafond de 12 pieds avec les joints fraîchement tirés. Mathieu lui a même dit: « Si ça fait 6 mois que vous habitez ici, montrez-nous des photos prises dans votre maison une fois meublée ». Je vous laisse imaginer la réaction de monsieur.

 

Bref, si jamais le gouvernement avait investigué sur la vente de la propriété, nous aurions pu être tenus responsables d’une facture surprise dans quelques mois ou années, afin de payer la TPS et la TVQ (on parle de plus de 30 000$).


Faites attention! Et surtout, si vous avez des doutes, faites appel à un courtier immobilier pour vous aider même si la propriété est inscrite sur un site de vente par le propriétaire. 

 

Fait cocasse : Nous avons, par pur hasard, été en contact avec d’autres acheteurs qui voulaient acheter la propriété après nous. Le vendeur leur avait mentionné que nous n’avions pas passé au financement. Par chance, ils ont eu un « mauvais feeling », donc ils ont décidé de ne pas aller de l’avant avec la propriété.