Dans le contexte actuel, les offres multiples et la surenchère sont monnaie courante. Avec la chute du nombre de propriétés en vente et la forte demande, la compétition est de plus en plus féroce. Face à un marché de vendeurs, plusieurs acheteurs se demandent : comment gagner en offres multiples? On entend plusieurs versions. J’ai décidé de démystifier les mythes et réalités sur le sujet.

« J’ai plus de chances d’obtenir la propriété si j’offre un prix très élevé pour ensuite négocier à l’inspection »

Mythe

 

C’est une stratégie qui est employée par plusieurs acheteurs dans le contexte actuel. Cependant, cette tactique est bien connue des courtiers immobiliers. Sachez d’ailleurs que dans un processus d’offres multiples, il n’est pas rare de voir une promesse d’achat acceptée en deuxième rang sur une propriété. Dans cette situation, il est fort probable que le vendeur refuse catégoriquement de renégocier avec vous et qu’il ouvre la porte au deuxième acheteur. 

 

Il faut également garder en tête que l’inspection doit révéler une problématique importante qui risque d’avoir un impact important sur la valeur de l’immeuble pour pouvoir négocier à la baisse (fondation, toiture, fenêtre…). S’il est inscrit dans la déclaration du vendeur que l’année d’installation de la toiture date de 2009, vous devrez prévoir le remplacement de celle-ci dans le prix offert. Vous ne pouvez pas négocier sur ce point après l’inspection.

 

Le prix offert doit correspondre à ce que vous êtes à l’aise à payer, dans le cas où il n’y aurait pas de problèmes importants décelés lors de l’inspection. L’acheteur ne peut se désister sans motif valable, suivant le libellé de la clause 8.1 de la promesse d’achat. 

 

Qu’est-ce qu’une promesse d’achat acceptée en deuxième rang? Si les premiers acheteurs se désistent suite à l’inspection ou n’obtiennent pas leur financement, vous aurez une chance d’accéder à la propriété. Attention! Pendant ce temps, vous ne pourrez pas faire une offre d’achat sur une autre propriété. Cependant, si vous avez un véritable coup de coeur pour la propriété, je vous conseille d’envisager cette option. 

« Si je suis le premier à déposer une offre d’achat, j’ai priorité sur les autres »

Mythe

 

Non! En tant que courtier immobilier, nous devons présenter toutes les promesses d’achat que nous recevons, sans préférence quant à l’ordre chronologique de leur réception. Même si vous êtes le premier à déposer l’offre, vous n’aurez donc pas priorité sur les autres. Habituellement, le vendeur choisira l’offre avec le prix le plus élevé et/ou celle avec le moins de conditions. 

« Si je retire la condition d’inspection, j’ai plus de chances d’obtenir la propriété »

Réalité

 

Malheureusement, oui. Et c’est une triste réalité! À prix offert égal, la promesse d’achat n’ayant pas la condition d’inspection sera probablement mise de l’avant. L’inspection préachat est une étape cruciale dans le processus d’achat d’une propriété. À moins d’être entrepreneur général ou d’avoir de très bonnes connaissances en construction, il est toujours recommandé de faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiments qualifié. Rappelons-nous que l’inspection protège autant l’acheteur que le vendeur dans une transaction, car cela élimine considérablement les risques de poursuite en vice caché.

 

On le voit plus fréquemment dans le cas de condo récent, mais il faut s’assurer qu’il y a un bon fonds de prévoyance en cas de travaux majeurs à effectuer sur l’immeuble. Il faut calculer le risque!

« En situation d’offres multiples, si je fais affaire directement avec le courtier inscripteur, j’ai plus de chances d’obtenir la propriété » 

Mythe

 

Cette fausse croyance fait référence aux courtiers inscripteurs qui offrent une diminution de rétribution lorsque ceux-ci vendent une propriété sans l’intermédiaire d’un autre courtier. Cependant, cette clause est seulement applicable lorsque le courtier inscripteur est le seul à présenter une promesse d’achat. Afin d’éviter un traitement inéquitable, un courtier inscripteur ne peut réduire sa rétribution en situation d’offres d’achat multiples, donc dès qu’il y a 2 offres en jeu.

 

Dans un processus d’achat, faire affaire avec le courtier inscripteur, c’est un peu comme choisir le même avocat que votre ex-conjoint(e) dans un cas de divorce. Le courtier du vendeur doit agir pour les intérêts du vendeur. Il est toujours recommandé de trouver un courtier immobilier qui représentera uniquement vos intérêts.

« Je peux gagner en offres multiples même si je n’ai pas offert le prix le plus élevé »

Réalité

 

Il est sans équivoque que le prix a beaucoup d’influence sur la décision. Cependant, la recette gagnante en offre multiple est d’avoir un dossier de financement solide avec une préautorisation bancaire sans zone grise. Les acheteurs ayant accumulé une mise de fonds plus élevée sont souvent placés en première loge. Même à prix plus élevé, une offre d’achat avec mise de fonds minimale (généralement 5 %) présente un risque accru pour le vendeur. Il est primordial de démontrer votre stabilité d’emploi, idéalement par l’entremise d’une lettre de votre employeur. 

 

Point à ne pas négliger : optez pour les dates de notaire et d’occupation désirées par les vendeurs. Par exemple, ceux qui n’ont pas encore trouvé de propriété vont préférer une date d’occupation plus tardive. N’oubliez pas de rédiger une lettre de présentation en y indiquant vos emplois, vos passe-temps, une photo de votre famille et même de votre animal à 4 pattes s’il y a lieu. La vente d’une maison est un processus très émotionnel et vous gagnerez des points. Démarquez-vous!

« Il se peut que ma mise de fonds doive être plus élevée si j’achète à un prix plus élevé »

Réalité

 

Si l’institution bancaire ou l’assureur exige une évaluation et que l’évaluateur estime que la valeur de la propriété est moindre que le montant que vous avez offert en surenchère, cela peut être problématique. Le prêteur ne vous prêtera que le montant qui a été évalué (moins la mise de fonds) au lieu du montant pour lequel vous avez été préapprouvé.

 

Exemple :

 

Vous possédez 25 000$ en mise de fonds (5%) et vous avez une préapprobation à 500 000$. Vous trouvez une propriété à 400 000$, mais vous décidez d’offrir 525 000$. Votre promesse d’achat est acceptée et votre dossier d’achat est envoyé à votre courtier hypothécaire.

 

Surprise! Une évaluation est requise et l’évaluateur a établi la valeur de la propriété à seulement 490 000$. Qu’est-ce que cela signifie? Le montant maximal du prêt hypothécaire que le prêteur sera prêt à vous fournir sera de :

 

95% de 490 000$ = 465 500$

 

Le montant total requis pour l’entente d’achat est : 525 000$ – 465 500$ = 59 500$

 

À ce montant, on doit soustraire votre mise de fonds pour trouver les fonds supplémentaires requis.

 

59 500$ (montant requis pour l’achat) – 25 000$ (mise de fonds) = 34 500$

 

Vous aviez prévu uniquement 25 000$ pour la mise de fonds et vous avez maintenant besoin d’un montant supplémentaire de 34 500$ pour pouvoir obtenir votre prêt hypothécaire. Dans ce cas, vous avez deux choix : emprunter l’argent à un proche « love money » ou bien faire tomber la transaction.

 

Pour éviter ce type de situation, demandez à votre courtier immobilier de vous sortir des comparables AVANT de rédiger une promesse d’achat. Par la suite, il sera plus facile de justifier le prix d’achat auprès de l’évaluateur agréé.